作者：李天平、陈思佳

案情简介

2020年7月，张某与赵某、某中介公司签订《存量房买卖中介合同》与《补充协议》，约定陈某向赵某出售位于南京市某区的某套房屋，总价540万元，房款支付方式为现金加贷款，并在《中介合同》中约定，任何一方违约均需支付守约方标的额的10%的违约金。合同签订后，原告按照合同的要求支付了和中介费。

2020年8月，张某与赵某签订《南京市存量房买卖合同》，合同约定：甲方保证所提供的该房屋不动产权属证书和身份证明材料真实合法、有效，并符合国家及南京市存量房上市交易的政策法规及有关规定，未隐瞒房地产的权利瑕疵和影响交易的重大情况。在合同的第12页，《房屋状况说明书》第5条房屋质量瑕疵：渗水：无： 白蚁：无。赵某交付房屋后，张某于2021年4月搬入涉案房屋后发现有辅食痕迹，并且次卧室非常严重，有大量活体白蚁活动。

张某随即委托白蚁防治服务中心进行实地勘查，并出具《白蚁鉴定报告》得出结论：室内有白蚁，次卧室房间严重，白蚁在里面出现的时间为两年以上。

争议焦点

1、赵某签订合同时是否故意隐瞒房屋内存在白蚁活动的情形，是否涉嫌欺诈达到合同撤销的条件？张某认为，赵某故意告知原告虛假情况，并且故意隐瞒真实情况，致使张某作出错误意识表示，应当认定为欺诈行为。中介公司作为具备专业知识的中介机构，对于房屋买卖过程中可能存在的影响交易的重要事项负有告知及提示义务，其在双方签订合同过程中，未能对买卖标的即诉争房屋的相关情况全面了解，具有过错责任。故诉至法院。

2、中介公司是否有过错，欺诈张某签订中介合同，中介合同是否可撤销？

一审法院裁判结果

一审法院认为房屋的基本功能是居住，而白蚁对房屋的居住功能会产生较为严重的影响，构成房屋的重大瑕疵，卖房人应当如实告知买房人案涉房屋内是否存在白蚁。

根据《司法鉴定报告》，白蚁群体已经过多年的发育，并已扩散危害了室内部分木构件，故房屋在达成房屋买卖合同时就已存在白蚁危害多年。且房屋交付后内发现大量白蚁活动痕迹，故房屋内白蚁危害情况已较为严重。赵某在房屋内居住多年，对案涉房屋内存在白蚁危害应当是知晓的。但在签订的《存量房买卖合同》中，赵某就“房屋质量瑕疵”一栏中说明“白蚁无”，属于故意告知对方虚假情况，构成欺诈。

根据常理，张某不会在房屋价格未明显低于市场价的情况下购买存在白蚁的房屋，故张某签订案涉房屋买卖合同违背了其真实意思。张某要求撤销与赵某之间的房屋买卖合同，法院予以支持。并判决赵某赔偿张某相应的违约金及本次诉讼而产生的相关费用损失。但张某要求撤销与中介公司的中介合同，但其提供的证据不足以证实中介公司存在欺诈的情形，故对张某要求返还中介费的诉讼请求，法院不予支持。

案件最新进展

一审判决后，张某、赵某均不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院组织双方进行了二审谈话，由于争议较大，该案目前二审尚未判决。

律师意见

本律师认为，一审法院认定出售方在该房屋出售过程中存在欺诈并判决撤销合同证据并不充分，判决结果也无法体现交易的稳定性的社会影响。

根据《民法典》第一百四十八条之规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。根据该条文，因欺诈可撤销的合同构成要件如下：1、欺诈方具有欺诈的故意；2、欺诈方故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况实施了欺诈行为；3、受欺诈方因内心错误做出错误的意思表示。

本案中，法院从双方签订合同中关于白蚁的约定以及赵某在房屋居住多年判断赵某对案涉房屋存在白蚁危害应当知晓故而认定赵某有欺诈的故意，由于赵某欺诈张某做出了错误的意思表示，故法院判决撤销房屋买卖合同。

法院据此裁判的依据是根据江苏省昆虫协会的鉴定报告中陈述的白蚁的自配对成功至群体成熟时间约在7-10年，由此而推断出出售方在出售房屋时知晓或者应当知晓涉案房屋存在白蚁。本律师认为该推断并不成立，本案的重点应当在于出售方对白蚁存在是否知晓及是否存在故意隐瞒，白蚁的配对成功至分飞是有一定的时间（该时间长达7-10年）和季节因素的（一般是每年的四五月份），认定涉案房屋中的白蚁是否是首次分飞是确定本案是否构成欺诈的核心点，如果涉案房屋的白蚁系首次分飞，则作为出售方对此情形并不知晓，也就不欺诈一说，反之如果涉案房屋的白蚁非首次分飞，则出售方就极大可能构成欺诈。

根据谁主张谁举证的原则，购买方并没有提供其他证据证明涉案房屋在此之前有过白蚁消杀的情形，涉案的小区也没有其他住户存在白蚁的情形，因此本律师认为一审法院认定出售方构成欺诈，证据并不确实、充分。

退一步来说，即使涉案的房屋存在白蚁，是否就应当判决撤销合同，本律师认为，白蚁对于人体的损害根据目前披露的资料来看应当是微乎其微的，主要的危害是对涉案房屋的装修材料中的木制材料会有一定的影响，且目前白蚁可以通过专业的消杀机构能够予以消杀，结合到本案，涉案房屋购买方系通过贷款的方式购买涉案的房屋，且标的额也较大，法院直接判决撤销合同并不能有效解决双方的矛盾，反而有可能导致双方的损失不断增加，矛盾越来越严重。

律师提醒

房屋买卖关系到每个人的切实利益，买卖二手房需谨慎，在签订合同时除了核对产权人、产证面积、抵押权、司法限制措施外，还应对房屋质量、软硬件设施、水电气费、车位、车库等附属设施做出明确规定，并明确违约责任。

对于房地产中介公司而言，除通常的权籍调查外，还应对房屋使用状况、质量进行审查，包括调查房屋使用年限，有否隐瞒缺陷，有无租赁、违章搭建等问题并在合同中予以明确以免发生纠纷。对于交易中可能存在的交易风险，及时委托专业的房产律师参与尽调或者协调，有效地防范交易中的风险。